צבר הפרויקטים של RAK הכולל 25,600 יחידות: כיצד מתפלג ההיצע לפי אזורים

25,600 יחידות דיור, שלושה שווקים שונים בתכלית

צבר פרויקטי ה-Off-Plan של ראס אל ח'יימה עומד כיום על כ-25,600 יחידות מגורים המיועדות למסירה עד שנת 2030 — נתון שעורר התלהבות לצד שאלה מתבקשת מצד משקיעים: האם היקף כזה יוצר סיכון לעודף היצע? התשובה הקצרה תלויה כמעט לחלוטין בשאלה היכן ממוקמות אותן יחידות. ההיצע אינו מתפלג באופן שווה בין האזורים השונים של RAK, והגורמים המניעים את הביקוש בכל אזור שונים מיסודם. הבנת החלוקה הזו היא משימת בדיקת הנאותות המרכזית עבור כל רוכש המקצה הון בשנת 2026.

כיצד מתפלג צבר הפרויקטים לפי אזורים

אמנם אין מאגר ציבורי יחיד המפרסם ספירת יחידות מדויקת בזמן אמת לכל אזור, אך המגמה הרחבה העולה מנתוני ההשקות ודיווחי היזמים בשנת 2026 מצביעה על שלושה מוקדים מרכזיים הקולטים את מרבית ההיצע החדש:

• אי אל מרג'אן — הריכוז הגדול ביותר של השקות חדשות, המונע על ידי מנוע הצמיחה של אתר הנופש Wynn Al Marjan וגל של פרויקטי מגורים ממותגים. הביקוש כאן מגיע בעיקר ממשקיעים בינלאומיים וממוקד בהשכרות לטווח קצר.
• מינה אל ערב — תמהיל מאוזן יותר של נכסים למשתמשי קצה ולמשקיעים, כאשר RAK Properties מוסרת מספר שלבים של נכסים לשוק הביניים ונכסים על קו המים. הביקוש מובל יותר על ידי תושבים מקומיים, מה שנוטה למתן את התנודתיות בשוק השכירות.
• RAK Central — המוקד החדש ביותר, עם מספר יחידות מוחלט קטן יותר אך עם פרופיל ביקוש מובהק של אזור מסחרי. מחירי הכניסה נמוכים יותר, ופרופיל הרוכשים נוטה למשקיעים מוכווני תשואה ולא לרוכשי לייף סטייל.

חלק קטן יותר מצבר הפרויקטים ממוקם ב-כפר אל חמרה ובאזורים מתפתחים כמו Hayat Island, הנשלטים ברובם על ידי יזמי-על בודדים ולכן נושאים סיכון נמוך יותר לפיצול יתר.

אי אל מרג'אן: ביקוש גבוה, אך יש לשים לב לריכוזיות

אי אל מרג'אן מהווה נתח חסר פרופורציה מהשקות 2026. הפרויקטים נעים מדירות סטודיו בפחות מ-1,000,000 AED — כגון אלו ב-Aqua Arc וב-Fortune Bay Residences — ועד לפנטהאוזים ממותגים בשווי של למעלה מ-5,000,000 AED בכתובות כמו Fairmont Residences by Ardee ו-Nobu Residences by H&H. מנעד המחירים הרחב משמעותו שהאי מושך מספר פלחי רוכשים במקביל, מה שתומך בספיגת ההיצע. עם זאת, הסיכון הוא שתשואות ההשכרה לטווח קצר באי אל מרג'אן רגישות לשיעורי התפוסה המלונאית — אם האי יוסיף חדרי מלון ומלאי מגורים להשכרה קצרת טווח במקביל, התחרות על אותו תייר תתעצם.

מינה אל ערב ו-RAK Central: פרופיל ספיגה יציב יותר

צבר הפרויקטים של מינה אל ערב — הכולל את השלבים המתמשכים של RAK Properties ב-Mirasol 2 וב-SKAI Mina — מעוגן בקהילה מתוכננת היטב עם תשתיות מבוססות. הביקוש להשכרה לטווח ארוך מצד בסיס התושבים המקצועיים והמשפחות ההולך וגדל של RAK מספק רצפת ביקוש שפחות מתואמת עם מחזורי התיירות. במקביל, RAK Central עדיין נמצא בשלבי בנייה מוקדמים, מה שאומר שהרוכשים הנוכחיים לוקחים על עצמם יותר סיכוני ביצוע אך נכנסים במחירים נמוכים יותר למטר רבוע — פשרה שמתאימה למשקיעים בעלי אופק ארוך יותר.

קצב הספיגה: הנתון שבאמת משנה

נפח צבר הפרויקטים הגולמי פחות משמעותי מהיחס שבין ההיצע החדש לביקוש הפעיל. אוכלוסיית RAK נמצאת במגמת צמיחה, כניסות התיירים עולות משנה לשנה עד 2026, וההשקעה בתשתיות האמירות — כולל נמל התעופה הבינלאומי המורחב של RAK וקישוריות מוניות האוויר המתוכננת — נועדה להאיץ את זרימת התושבים והמבקרים כאחד. אם הביקוש יגדל בהתאם או מהר יותר ממסירת ההיצע, הנתון של 25,600 יחידות הוא בר ניהול. אם המסירות יתרכזו במידה רבה בשנים 2028–2029 ללא זינוק מקביל בביקוש, כיסים ספציפיים — במיוחד מלאי במפרט נמוך יותר באי אל מרג'אן — עלולים להתמודד עם שחיקת תשואות בטווח הקצר.

מדוע זה חשוב למשקיעים

הכותרת של 25,600 יחידות אינה מהווה תמרור אזהרה כשלעצמה — זהו נתון תכנוני המשקף אמון אמיתי של היזמים בתוואי הביקוש של RAK. אך על המשקיעים להשתמש בו כטריגר לשאילת שאלות נוקבות יותר לפני התחייבות: מהי שנת המסירה של היחידה הספציפית שאני רוכש? כמה יחידות בנות השוואה יימסרו באותו חלון זמן של 12 חודשים באותו אזור? האם הפרויקט ממוצב ברמת מחיר ומפרט שיישארו תחרותיים במועד המסירה?

מגורי מותג ופרויקטים עם תוכניות השכרה בניהול מלונאי נוטים לשמור על תשואה טובה יותר בסביבות עתירות היצע, מכיוון שהם ממוקמים בתת-שוק נפרד מהמלאי הגנרי. לעומת זאת, דירות סטודיו לא ממותגות באזורים עם היקף השקות גבוה מתמודדות עם התחרות הישירה ביותר במועד המסירה. גיוון בין אזורים — לדוגמה, שילוב של יחידה מוכוונת השכרה לטווח קצר באי אל מרג'אן עם יחידה להשכרה לטווח ארוך במינה אל ערב — הוא דרך אחת לאזן את תיק ההשקעות מול מחזורי היצע מקומיים.

צבר הפרויקטים הוא גדול. סיפור הביקוש של RAK גדול גם הוא. תפקידו של המשקיע הוא לוודא ששני אלה מתיישבים יחד עבור הנכס הספציפי שבו הוא בוחר.

הערכת מיקומה של היחידה שלכם בתוך צבר 25,600 היחידות של RAK היא נקודת ההתחלה — ולא הסוף — של בדיקת הנאותות. עיינו בפרויקטי Off-Plan נוכחיים או שוחחו עם צוות הייעוץ שלנו כדי להתאים את האזור וסוג הנכס הנכונים ליעדי ההשקעה שלכם.