Портфель строящейся недвижимости Рас-эль-Хаймы на 25 600 объектов: распределение предложения по районам

25 600 объектов и три совершенно разных рынка

В настоящее время портфель Off-Plan проектов Рас-эль-Хаймы насчитывает около 25 600 жилых объектов, передача ключей от которых запланирована до 2030 года. Эта цифра вызывает у инвесторов как воодушевление, так и закономерный вопрос: не создает ли такой объем риск переизбытка предложения? Краткий ответ зависит почти исключительно от того, где именно будут расположены эти объекты. Предложение распределено по районам Рас-эль-Хаймы неравномерно, а факторы, стимулирующие спрос в каждой из зон, структурно различаются. Понимание этого распределения является ключевой задачей due diligence для любого покупателя, инвестирующего капитал в 2026 году.

Как распределяется строящаяся недвижимость по зонам

Хотя ни один публичный реестр не публикует точное количество объектов по районам в режиме реального времени, общая картина, складывающаяся на основе данных о запусках и отчетов застройщиков в 2026 году, указывает на три основных направления, которые поглотят основную часть нового предложения:

• остров Аль-Марджан — крупнейшая концентрация новых проектов, драйвером которой выступает курорт Wynn Al Marjan и волна проектов брендированных резиденций. Спрос здесь формируется преимущественно за счет международных инвесторов и ориентирован на краткосрочную аренду (STR).
• Мина-эль-Араб — более сбалансированное сочетание продуктов для конечных пользователей и инвесторов, где RAK Properties реализует несколько фаз объектов среднего ценового сегмента и недвижимости у воды. Спрос здесь в большей степени формируется резидентами, что, как правило, сглаживает волатильность арендных ставок.
• RAK Central — новейшее направление с меньшим абсолютным количеством объектов, но с ярко выраженным профилем спроса, характерным для делового района. Порог входа здесь ниже, а профиль покупателя смещен в сторону инвесторов, ориентированных на доходность, а не на покупку недвижимости для собственного проживания.

Меньшая доля строящихся объектов приходится на Аль-Хамра и развивающиеся зоны, такие как остров Хаят (Hayat Island), которые в значительной степени контролируются едиными мастер-девелоперами и, следовательно, несут меньший риск фрагментации.

Остров Аль-Марджан: высокий спрос, но стоит следить за концентрацией

На остров Аль-Марджан приходится непропорционально большая доля запусков 2026 года. Проекты варьируются от студий стоимостью менее 1 000 000 AED — таких как в Aqua Arc и Fortune Bay Residences — до брендированных пентхаусов стоимостью от 5 000 000 AED в таких комплексах, как Fairmont Residences by Ardee и Nobu Residences by H&H. Широкий диапазон цен означает, что остров привлекает сразу несколько сегментов покупателей, что поддерживает уровень поглощения. Риск, однако, заключается в том, что доходность от краткосрочной аренды на острове Аль-Марджан чувствительна к уровню заполняемости гостиниц: если на острове параллельно будет увеличиваться номерной фонд отелей и фонд жилой недвижимости для краткосрочной аренды, конкуренция за одного и того же туриста усилится.

Мина-эль-Араб и RAK Central: более стабильный профиль поглощения

Портфель проектов Мина-эль-Араб — включая текущие фазы RAK Properties в Mirasol 2 и SKAI Mina — опирается на комплексно спланированное сообщество с развитой инфраструктурой. Долгосрочный спрос на аренду со стороны растущей базы резидентов Рас-эль-Хаймы (профессионалов и семей) обеспечивает минимальный уровень спроса, который в меньшей степени коррелирует с туристическими циклами. Тем временем RAK Central все еще находится на ранней стадии застройки, что означает, что текущие покупатели берут на себя больше рисков реализации, но входят в проекты по более низким ценам за квадратный фут — компромисс, который подходит инвесторам с более длительным горизонтом планирования.

Уровень поглощения: показатель, который действительно имеет значение

Общий объем строящихся объектов имеет меньшее значение, чем соотношение нового предложения и активного спроса. Население Рас-эль-Хаймы растет, количество прибывающих туристов увеличивается из года в год вплоть до 2026 года, а инвестиции эмирата в инфраструктуру — включая расширение международного аэропорта Рас-эль-Хаймы и планируемое сообщение аэротакси — призваны ускорить приток как резидентов, так и гостей. Если спрос будет расти пропорционально или быстрее, чем передача ключей от новых объектов, цифра в 25 600 единиц вполне управляема. Если же сдача объектов будет сильно сконцентрирована в 2028–2029 годах без соответствующего всплеска спроса, в отдельных сегментах — особенно в объектах с более низкими характеристиками на острове Аль-Марджан — может произойти краткосрочное снижение доходности.

Почему это важно для инвесторов

Заголовок о 25 600 объектах сам по себе не является тревожным сигналом — это плановый показатель, отражающий реальную уверенность застройщиков в траектории спроса в Рас-эль-Хайме. Но инвесторам следует использовать его как повод задать более острые вопросы перед вложением средств: В каком году запланирована передача ключей от конкретного объекта, который я покупаю? Сколько сопоставимых объектов будет сдано в том же районе в течение тех же 12 месяцев? Находится ли проект в том ценовом диапазоне и на том уровне спецификаций, которые останутся конкурентоспособными на момент передачи ключей?

Брендированные резиденции и проекты с программами аренды под управлением отелей, как правило, лучше сохраняют доходность в условиях избытка предложения, поскольку они занимают отдельный субрынок, отличный от типовой недвижимости. И наоборот, небрендированные студии в районах с большим количеством запусков сталкиваются с наиболее прямой конкуренцией при передаче ключей. Диверсификация по районам — например, сочетание объекта на острове Аль-Марджан, ориентированного на краткосрочную аренду, с объектом в Мина-эль-Араб для долгосрочной аренды — это один из способов сбалансировать портфель с учетом локальных циклов предложения.

Объем строящихся объектов велик. Но и потенциал спроса в Рас-эль-Хайме также значителен. Задача инвестора — убедиться, что эти два фактора совпадают для конкретного выбранного им актива.

Оценка того, какое место занимает ваш объект в портфеле из 25 600 строящихся единиц Рас-эль-Хаймы, — это отправная точка, а не конец процесса due diligence. Ознакомьтесь с текущими Off-Plan проектами или свяжитесь с нашей командой консультантов, чтобы подобрать район и тип продукта, соответствующие вашим инвестиционным целям.