מלאי הדיור בראס אל ח'יימה צפוי להכפיל את עצמו עד 2030: המשמעויות למשקיעים

צבר הפרויקטים למגורים בראס אל ח'יימה מעצב מחדש את נוף הנדל"ן באמירות

סך מלאי המגורים של ראס אל ח'יימה נמצא בדרכו להכפיל את עצמו עד שנת 2030 – התרחבות היצע בקנה מידה רחב שמעט מאוד שווקים במפרץ ניסו ליישם בפרק זמן כה קצר. מה שמניע את המגמה הוא שילוב של מנועי צמיחה אדירים: מתחם הנופש המשולב Wynn Al Marjan (שצפוי להיפתח בהדרגה החל מ-2027), נמל תעופה המתרחב במהירות, וגל של השקות מגורי מותג שתפס תאוצה מאז 2024. עבור משקיעי Off-Plan הנכנסים לשוק בשנת 2026, השאלה הקריטית היא להבין היכן ההיצע הזה נבנה – ואילו תת-שווקים קולטים אותו במהירות הרבה ביותר.

היכן נבנות היחידות החדשות

מרבית צבר הפרויקטים העתידי מתרכז בשלושה אזורים על קו המים. אי אל מרג'אן מוביל בהיקף הבנייה ובמחיר הממוצע לרגל רבועה, עם עשרות מגדלים הנמצאים בשלבי בנייה או בהליכי אישור. מינה אל ערב קולט נתח משמעותי של פרויקטים המכוונים למעמד הביניים, בעוד ש-RAK Central – רובע העסקים המתפתח של האמירות – מושך אליו קבוצה חדשה של יזמים המכוונים לרוכשים למטרת מגורים ולשוכרים לטווח ארוך.

מבט על ההשקות הפעילות בשלושת האזורים הללו ממחיש את מגוון הנכסים המוצעים:

• אי אל מרג'אן: מגדלי מותג של יזמים בולטים כגון Ellington, Aldar, DAMAC, Emaar, ורשימה הולכת וגדלה של חברות בוטיק. מחירי הכניסה לדירות סטודיו מתחילים סביב 900,000 עד 1.1 מיליון AED; דירות על קו החוף מגיעות ל-3 עד 6 מיליון AED ויותר.
• מינה אל ערב: תמהיל של בתי קרקע (Townhouses), דירות בבניינים בגובה בינוני ווילות על קו המים. המחירים נמוכים לרוב ב-20% עד 35% בהשוואה ליחידות מקבילות באי אל מרג'אן, מה שמציע נקודת כניסה משתלמת יותר.
• RAK Central: רמות מחיר אבסולוטיות נמוכות יותר – דירות סטודיו מסוימות מוצעות החל מ-550,000 עד 700,000 AED – עם משיכה למשקיעים מוכווני תשואה המכוונים לשוק השכירות של אנשי מקצוע.

הכפלת ההיצע – האם היא תוביל לירידת מחירים?

החשש הטבעי כאשר ההיצע מוכפל הוא שהמחירים יירדו. במקרה של ראס אל ח'יימה, טענת הנגד נשענת על יכולת ספיגת הביקושים. מספר המבקרים באמירות צמח משמעותית משנה לשנה, ואתר הנופש Wynn לבדו צפוי למשוך מיליוני תיירים נוספים מדי שנה עם פתיחתו המלאה. ביקוש זה לשכירות לטווח קצר, המונע מתיירות, מבסס את שיעורי התפוסה עבור המשקיעים – ותפוסה גבוהה תומכת בערכי המכירה החוזרת.

קיים גם טיעון הנוגע לתמהיל הנכסים. חלק ניכר מההיצע החדש מורכב ממגורי מותג או חצי-מותג – מגורי מלונאות, שיתופי פעולה עם בתי אופנה, ומגדלים המשלבים מתחמי בריאות (Wellness) – אשר גובים פרמיית מחיר על פני נכסים רגילים. פרויקטים כמו Cala Del Mar של Ellington ו-Nikki Beach Residences של Aldar אינם מתחרים בבניין דירות סטנדרטי; הם יוצרים תקרת מחיר חדשה. הסיכון לעודף היצע חריף יותר בשוק הביניים, שם נכסים חסרי ייחוד של יזמים קטנים יותר עלולים להתמודד עם לחץ מחירים אם קצב ספיגת הביקושים יאט.

גל המסירות: 2027–2029

חלק משמעותי מהיחידות הנמצאות כיום בבנייה מתוכננות למסירה בין השנים 2027 ל-2029. מצב זה יוצר סיכון פוטנציאלי לעודף היצע בטווח הקצר בתת-שווקים ספציפיים, במידה והביקוש לשכירות לא יגדל במקביל. על המשקיעים להקדיש תשומת לב רבה לרקורד של היזמים בעמידה בלוחות זמנים למסירה, וכן לשלבי הפתיחה של אתר הנופש Wynn, המהווה את גורם המאיץ הגדול ביותר לביקוש בצבר הפרויקטים.

למה זה חשוב למשקיעים

הכפלת מלאי המגורים עד 2030 אינה בהכרח מגמה שלילית – היא משקפת אמון אמיתי מצד יזמים ושוקי ההון במסלול ארוך הטווח של ראס אל ח'יימה. עם זאת, המשמעות היא שבחירת הנכס חשובה כיום יותר מאשר בשנים 2022 או 2023, אז כמעט כל רכישה באמירות רשמה עליית ערך. בשנת 2026, אפיקי ההשקעה המבודלים הם: (1) יחידות על קו החוף או עם נוף לים באי אל מרג'אן המנוהלות על ידי מותג אמין, אשר צפויות לשמור על כוח התמחור שלהן לאורך גל ההיצע; (2) השקות בשלבים מוקדמים ב-RAK Central, שם עלויות הקרקע נמוכות יותר והתשואות גבוהות יותר באופן מבני; ו-(3) בתי קרקע ווילות במינה אל ערב, שם סביבת שמורת הטבע מספקת יתרון סגנון חיים שמגדלים רגילים אינם יכולים לשכפל.

תוכניות התשלומים נותרות נוחות ברחבי השוק – מבנים של 40/60 ו-50/50 לאחר מסירה הם נפוצים – מה שמפחית את הסיכון על ההון במהלך שלב הבנייה. משקיעים המקבעים את מחירי ההשקה של 2026 בפרויקטים עם מועדי מסירה ב-2028–2029, למעשה רוכשים נכסים לפני הזינוק בביקוש שיוביל פרויקט Wynn, תוך שמירה על האפשרות למכור ברווח (Flip) בעת המסירה או להחזיק בנכס לשם קבלת הכנסה משכירות.

בוחנים את צבר הפרויקטים של ראס אל ח'יימה לקראת 2030 ומעוניינים לזהות את נקודת הכניסה המתאימה לתקציב שלכם? עיינו בפרויקטי Off-Plan נוכחיים או דברו עם צוות היועצים שלנו לקבלת רשימה מותאמת אישית.